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“这个物业服务不到位，物业费我要打折！”“我没有享受物业服务，凭什么要交物业费？”这是不少小区业主的抱怨。 “我们已经提供了物业服务，业主不交物业费，公司怎么搞好服务？”这是不少物业公司负责人的抱怨。 怨气聚集到一定程度，就是纠纷。2022年和2023年，宜宾法院物业纠纷一审案件收案分别为4374件、3809件，占民事一审案件总数4%，长期位居民事热点案由前五。如何破解这一民生难题，宜宾法院立足审判职能出实招。 深入调研 把脉物业纠纷症结 在某小区业主上诉物业公司的一起案件中，业主涂某罗列了物业公司59条“罪状”，认为物业公司不仅没有提供物业服务，还未能阻止业主在楼顶修建违法建筑，从而拒绝交纳物业费。物业公司则认为其已经提供了合同约定的物业服务。双方各执己见，争执不下。 该案承办法官郭美宏是宜宾市中级人民法院涉物业纠纷案件审判团队的专业法官。凭借多年的办案经验和专业敏锐性，她认为该小区一定有较大的问题亟待解决。 带着疑问，郭美宏查询了办案系统，发现该物业公司涉及上百件物业服务合同纠纷，业主提起上诉的案件较多。于是，郭美宏带着合议庭成员到该小区查看物业服务情况，发现该小区确实存在消防管道无水、地下车库地面反砂、基础设施年久失修和绿植缺乏适当养护等问题。郭美宏意识到这些问题已然成为这个“万人小区”的民生问题，业主反映强烈，急需一一解决。 首先，法院敦促物业公司对可以立马整改的问题限期整改，如果限期不予整改，可由主管部门进行罚款处理或者判决物业费打折处理。物业公司立即在小区里明显位置张贴了“承诺书”，承诺六个月内“对损坏的路灯、长椅等公共设施进行修整、定期对绿植进行维护”等十二项物业服务内容进行整改。 半年后，当郭美宏再次走进该小区，发现承诺事项均得到了落实。小区路面洁净，绿意盎然，空气清新，老人们在崭新的长椅上聊天，儿童设施里传来小朋友的快乐嘻闹声。当夜幕降临时，小区里仍然明亮。 对症下药 构建“四级联调”多元解纷机制 今年10月18日，一场关于物业纠纷的联动协调多元化解推进会在宜宾市中级人民法院召开。基于对办理的一起物业纠纷问题的深度调研，为推进基层治理，宜宾市中级人民法院邀请市委政法委、市（区）住建局、市司法局、市委社会工作部、街道社区、物业协会、物业公司、业主代表共同参与，深入探讨物业纠纷的源头预防与前端化解之道。 座谈中，各方集思广益，提出了诸多创新性的举措。例如，在小区内建立物业纠纷调解室，组织小区物业经理、业主委员会、热心党员业主、网格员、律师业主等做好小区矛盾的“家门口”化解。同时，强化物业服务企业的准入管理，通过建立信用评价体系来促进服务质量的提升。 在充分听取各方观点的基础上，法院从加强物业服务行业管理、提升服务水平、规范业主自我管理、构建多层次调解平台等方面，向住建局和街道社区提出了具有针对性的司法建议。 基于司法建议的落实反馈，法院还推动构建四级联调机制，通过“小区和解-村社调解-街道调解-联调中心调解”，充分发挥小区和基层内生动力，联合相关职能部门，由街道、社区牵头，法院、住建、司法行政、政法委、物业协会等多方共同参与，形成物业纠纷从小区到村社、再到镇、街道，最后到由各部门组成的联合调解中心的多层级过滤的多级联调机制，积极推动相互衔接的物业管理纠纷调解模式，力求将物业纠纷案件最大限度地在诉前化解。 “物业纠纷必须由多部门齐抓共管，法律是最后一道防线，将物业纠纷化解在前端是做实基层治理的应有之义。”宜宾市叙州区住房保障和房地产中心主任何锐表示。 长效运转 促进物业服务良性循环 点开宜宾市住房和城乡建设局首页，《2024年上半年物业服务企业“红黑榜”名单》格外醒目。上了“红榜”的13家是服务优质企业，上了“黑榜”的3家则是“压力山大”。 这是宜宾法院设立的物业服务企业“黑色档案”。法院通过办理涉物业服务纠纷发现的物业公司履职不到位的情况记入“黑色档案”，通报住建部门督促整改。同时，通过“红黑榜”公示“重收费、轻服务”的物业服务企业，形成“优胜劣汰、失信失位”的物业服务市场环境。 据了解，宜宾市中级人民法院抓实矛盾源头预防，促进了物业管理的良性循环，确保了府院联动工作机制的长效运转。 各街道对辖区内物业项目进行全面排查，重点针对环境卫生、安全管理、服务标准等9项群众关注度较高的内容开展整治，对群众反映强烈的物业问题进行全面排查、详尽分析、建立台账、快速整改，实现“闭环销号”。 宜宾市住建局迅速制定了《关于完善前期物业服务招投标工作的通知》《宜宾市物业管理委员会组建运行办法》等文件，《宜宾市物业管理条例》也已提交立法申请。 一系列有力举措的实施，不仅从源头上遏制了物业纠纷的产生，还成功化解了多起因服务质量不佳而拒交物业费的案件。 某小区业主汪某因不满物业公司对自家房屋所在楼层电梯口瓷砖进行补丁式的修补，要求对有破损的瓷砖整体更换至与原瓷砖无色差的效果，并以此拒绝交纳物业费。 经过街道干部多次劝解无果后，街道干部根据“四级联调机制”将矛盾申请交至县“联调中心”。联调中心安排了人民调解员小刘进行调解。 经过小刘的耐心释法明理，物业公司对原补丁式修补更换为整张瓷砖修补。对色差问题，小刘带领汪某和物业公司到建材城多处瓷砖销售门店询问，让汪某通过市场反馈得知并无原瓷砖生产。 物业公司选用最接近原瓷砖颜色修补后，汪某主动交纳了欠付的全部物业费。汪某还表示，如果物业公司能用人民调解员小刘的认真精神来解决问题，自己一天也不会拖欠物业费。 截至2024年12月，宜宾法院新收一审物业服务合同纠纷案件1276件，同比下降66.50%。下一步，宜宾市中级人民法院将持续完善物业纠纷多元联动化解机制，充分发挥市直部门优势强化属地政府职能部门沟通，推动矛盾化解从终端裁决向源头预防化解延伸，努力让更多物业纠纷止步于“家门口”，为群众营造更加和谐、幸福的安居环境。郭美宏刘书戎
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